Schönheitsreparaturen beim Auszug: Was Mieter in Dortmund wirklich streichen müssen

Der Auszug aus der Mietwohnung steht bevor – und damit oft die Frage: Muss ich jetzt alle Wände streichen, Türen lackieren und Böden versiegeln? Viele Mieter in Dortmund sind verunsichert, welche Renovierungsarbeiten tatsächlich verpflichtend sind. Die gute Nachricht: Nicht alles, was im Mietvertrag steht, ist rechtlich wirksam. Dieser Ratgeber klärt auf, welche Schönheitsreparaturen Sie wirklich durchführen müssen und wann Sie getrost den Pinsel weglegen können.

Was sind Schönheitsreparaturen überhaupt?

Schönheitsreparaturen umfassen alle Renovierungsarbeiten, die durch den normalen Gebrauch einer Wohnung entstehen. Der Gesetzgeber definiert sie in § 28 Abs. 4 der Zweiten Berechnungsverordnung. Dazu gehören:

• Tapezieren und Streichen von Wänden und Decken
• Anstreichen von Türen, Fenstern und Heizkörpern (innen)
• Streichen oder Lackieren von Fußböden aus Holz
• Behandlung versiegelter Parkettböden (ohne Abschleifen)

Nicht zu den Schönheitsreparaturen zählen dagegen:

• Reparaturen an Elektrik, Sanitär oder Heizung
• Austausch von Bodenbelägen
• Erneuerung von Einbauküchen
• Beseitigung von Schäden an der Bausubstanz
• Arbeiten am Außenanstrich

Diese Instandhaltungsarbeiten fallen grundsätzlich in die Verantwortung des Vermieters.

Die Grundregel: Vermieter ist zuständig

Ein wichtiger Ausgangspunkt: Ohne vertragliche Vereinbarung ist der Vermieter für Schönheitsreparaturen zuständig. Das ergibt sich aus seiner Pflicht, die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten (§ 535 BGB).

Nur wenn im Mietvertrag eine wirksame Klausel enthalten ist, können Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen werden. Und genau hier liegt der Knackpunkt: Viele Klauseln in Mietverträgen sind unwirksam – selbst wenn sie dort schwarz auf weiß stehen.

Unwirksame Klauseln: Wann Sie nicht renovieren müssen

Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) hat in den letzten Jahren zahlreiche Schönheitsreparaturklauseln für unwirksam erklärt. Folgende Formulierungen im Mietvertrag sind nicht rechtens:

1. Renovierung bei Einzug in unrenovierte Wohnung

Wenn Sie die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übernommen haben, sind Klauseln zur Endrenovierung unwirksam (BGH, Urteil vom 18.03.2015, Az. VIII ZR 242/13). Das gilt auch für Wohnungen in Dortmunder Altbauvierteln wie dem Kreuzviertel oder dem Kaiserviertel, die oft mit "Charme" vermietet werden.

Beispiel: Sie ziehen in eine Wohnung in Hörde ein, deren Wände bereits vergilbt sind. Beim Auszug müssen Sie diese nicht streichen, auch wenn es im Vertrag steht.

2. Starre Fristenklauseln

Klauseln, die feste Renovierungsintervalle vorschreiben (z.B. "Küche und Bad alle 3 Jahre, Wohnräume alle 5 Jahre"), sind unwirksam (BGH, Urteil vom 18.03.2015, Az. VIII ZR 185/14). Sie berücksichtigen nicht den tatsächlichen Zustand der Wohnung.

3. Endrenovierungsklauseln ohne Berücksichtigung der Wohndauer

Formulierungen wie "Die Wohnung ist bei Auszug frisch renoviert zurückzugeben" sind unwirksam, wenn sie nicht die Wohndauer und den Zustand bei Einzug berücksichtigen.

4. Abgeltungsklauseln

Klauseln, nach denen der Mieter pauschal die Kosten für nicht durchgeführte Renovierungen zahlen muss, sind ebenfalls unwirksam.

5. Fachgerechte Ausführung auf Kosten des Mieters

Wird verlangt, dass Renovierungen "fachgerecht" oder "fachmännisch" durchgeführt werden müssen, ist die Klausel unwirksam. Der Mieter darf selbst streichen und muss keinen Maler beauftragen.

Wann sind Schönheitsreparaturklauseln wirksam?

Eine Klausel ist grundsätzlich wirksam, wenn sie formularmäßig folgende Bedingungen erfüllt:

• Sie überträgt die Schönheitsreparaturen nur bei Bedarf ("bei Bedarf", "wenn erforderlich")
• Sie enthält keine starren Fristen
• Die Wohnung wurde renoviert übergeben
• Es gibt keine Verpflichtung zur Endrenovierung unabhängig vom Zustand
• Der Mieter darf selbst renovieren (keine Fachfirmen-Pflicht)

Wichtig: Ist nur ein Teil der Klausel unwirksam, führt dies meist zur Unwirksamkeit der gesamten Regelung. In diesem Fall ist der Vermieter wieder zuständig.

Individuelle Vereinbarungen: Die Ausnahme

Anders sieht es bei individuellen Verhandlungen aus. Wenn Sie beim Vertragsabschluss konkret über Schönheitsreparaturen verhandelt haben – etwa durch einen Mietrabatt als Gegenleistung für die Übernahme der Renovierungspflicht – kann eine solche Vereinbarung wirksam sein.

Dies ist in Dortmund besonders relevant bei:

• Renovierungsobjekten in Stadtteilen wie Dorstfeld oder Marten
• Wohnungen mit reduzierter Miete im Gegenzug für Eigenleistung
• Gewerblichen Vermietern, die gezielt Renovierungsvereinbarungen anbieten

Was bedeutet "normaler Gebrauch"?

Selbst bei wirksamer Klausel müssen Sie nur Schäden beseitigen, die durch normalen Gebrauch entstanden sind. Dazu gehören:

• Leichte Abnutzung der Wandfarbe
• Normale Gebrauchsspuren an Türen und Fenstern
• Verfärbungen durch Sonneneinstrahlung
• Kleine Bohrlöcher für Bilder und Regale

Nicht zum normalen Gebrauch zählen:

• Großflächige Verschmutzungen oder Beschädigungen
• Verfärbungen durch Rauchen (umstritten, oft Einzelfallentscheidung)
• Schäden durch unsachgemäße Nutzung
• Tierhaltung ohne Erlaubnis mit resultierenden Schäden

Für Schäden außerhalb des normalen Gebrauchs haften Sie grundsätzlich – unabhängig von Schönheitsreparaturklauseln.

Praxis-Tipps für Mieter in Dortmund

Bei Einzug

1. Wohnungsübergabeprotokoll anfertigen: Dokumentieren Sie den Zustand der Wohnung genau mit Fotos. Ein detailliertes Wohnungsübergabeprotokoll können Sie bei uns kostenlos herunterladen.
2. Mietvertrag prüfen: Lassen Sie die Schönheitsreparaturklausel prüfen – notfalls von einem Mieterverein oder Anwalt.
3. Renovierungszustand festhalten: War die Wohnung frisch renoviert oder gab es bereits Mängel?

Während der Mietzeit

Sie müssen während der Mietzeit nicht renovieren, auch wenn im Vertrag Fristen stehen. Ausnahme: Es liegt eine wirksame, flexible Bedarfsklausel vor und die Wohnung ist tatsächlich renovierungsbedürftig.

Beim Auszug

1. Klausel prüfen: Ist sie nach aktueller Rechtsprechung wirksam?
2. Zustand bei Einzug berücksichtigen: Unrenoviert übernommen = keine Renovierungspflicht
3. Wohndauer beachten: Nach kurzer Mietdauer (unter 3 Jahren) besteht oft keine Renovierungspflicht
4. Nur das Nötige tun: Wenn Sie renovieren müssen, nur die wirklich abgenutzten Bereiche
5. Dokumentation: Fotografieren Sie den Zustand bei Übergabe

Besonderheiten in verschiedenen Dortmunder Stadtteilen

In Dortmund gibt es je nach Stadtteil unterschiedliche Wohnungstypen, die spezifische Fragen aufwerfen:

Altbauten (z.B. Unionviertel, Kreuzviertel):

• Oft hohe Decken und große Flächen
• Stuckarbeiten gehören NICHT zu Schönheitsreparaturen
• Historische Farbanstriche sind Vermietersache

Neubauten (z.B. Phoenix See, Gartenstadt):

• Moderne Materialien (Vinyltapeten, Laminat)
• Oft bereits mit hochwertiger Erstausstattung
• Renovierungspflicht bei kurzer Mietdauer meist ausgeschlossen

Studentenwohnungen (z.B. Barop, Eichlinghofen):

• Kurze Mietdauern (oft 1-3 Jahre)
• Endrenovierungsklauseln meist unwirksam
• Besonders häufig problematische Vertragsklauseln

Was tun bei Streit mit dem Vermieter?

Wenn Ihr Vermieter trotz unwirksamer Klausel auf Renovierung besteht:

1. Schriftlich widersprechen: Verweisen Sie auf die Unwirksamkeit der Klausel und die relevante BGH-Rechtsprechung
2. Kaution: Der Vermieter darf die Kaution nicht einfach einbehalten. Widersprechen Sie schriftlich
3. Beratung einholen: Mieterverein Dortmund, Anwalt für Mietrecht oder Rechtsschutzversicherung nutzen
4. Nicht unter Druck setzen lassen: Sie müssen nicht sofort zahlen oder renovieren

Mietminderung bei unterlassenen Schönheitsreparaturen?

Ein häufiges Missverständnis: Wenn der Vermieter seiner Renovierungspflicht nicht nachkommt, können Sie unter Umständen die Miete mindern – allerdings nur bei erheblichen Mängeln, die die Wohnqualität beeinträchtigen. Leicht vergilbte Wände rechtfertigen meist keine Minderung.

Checkliste: Muss ich renovieren?

Gehen Sie diese Punkte durch:

• Ist im Mietvertrag überhaupt eine Schönheitsreparaturklausel enthalten?
• Habe ich die Wohnung renoviert oder unrenoviert übernommen?
• Enthält die Klausel starre Fristen oder Endrenovierungspflichten?
• Verlangt die Klausel fachgerechte/fachmännische Ausführung?
• Wie lange habe ich in der Wohnung gewohnt?
• Ist die Wohnung tatsächlich renovierungsbedürftig?
• Gibt es Schäden über den normalen Gebrauch hinaus?

Wenn Sie mehrere Fragen mit "Ja" beantworten (besonders die ersten vier), ist die Klausel wahrscheinlich unwirksam.

Kosten der Schönheitsreparaturen

Falls Sie tatsächlich renovieren müssen, hier Richtwerte für Dortmund (Stand 2024):

Eigenleistung:

• Material für 60-qm-Wohnung: 200-400 Euro
• Zeitaufwand: 2-4 Tage

Handwerker:

• Malerarbeiten pro qm Wandfläche: 8-15 Euro
• Türen/Zargen streichen: 80-150 Euro pro Stück
• Heizkörper: 30-60 Euro pro Stück
• Gesamtkosten 60-qm-Wohnung: 1.500-3.000 Euro

In gefragten Lagen wie Innenstadt-West oder am Phoenix See liegen die Handwerkerkosten tendenziell höher als in Stadtteilen wie Huckarde oder Mengede.

FAQ: Häufige Fragen zu Schönheitsreparaturen

Muss ich bei Auszug immer streichen?

Nein. Nur wenn eine wirksame Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag steht, die Wohnung renoviert übergeben wurde und tatsächlich renovierungsbedürftig ist. Bei unwirksamen Klauseln oder unrenovierter Übernahme besteht keine Pflicht.

Was passiert, wenn ich nicht renoviere?

Bei unwirksamer Klausel: nichts. Der Vermieter darf weder die Kaution einbehalten noch Schadensersatz verlangen. Bei wirksamer Klausel kann er die Kosten für notwendige Renovierungen von der Kaution abziehen oder Schadensersatz fordern.

Darf der Vermieter die Kaution für Schönheitsreparaturen einbehalten?

Nur wenn eine wirksame Klausel besteht und die Renovierung tatsächlich erforderlich war. Bei unwirksamen Klauseln muss die Kaution vollständig zurückgezahlt werden. Sie sollten einem unrechtmäßigen Einbehalt schriftlich widersprechen.

Muss ich auch bei kurzer Mietdauer renovieren?

Bei sehr kurzer Mietdauer (unter 1-2 Jahren) ist eine Endrenovierung meist nicht erforderlich, da noch kein ausreichender Abnutzungsgrad vorliegt. Die Wohndauer ist ein wichtiger Faktor bei der Beurteilung.

Was gilt bei farbigen Wänden?

Wenn Sie Wände in kräftigen Farben gestrichen haben, müssen Sie diese bei Auszug in neutralen Tönen (weiß, beige) überstreichen – unabhängig von Schönheitsreparaturklauseln. Dies gilt als Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands.

Muss ich Bohrlöcher verschließen?

Kleine Bohrlöcher für Bilder und Regale gehören zum normalen Gebrauch und müssen nicht verschlossen werden. Größere Löcher (z.B. für Schwerlastdübel) sollten fachgerecht verschlossen werden.

Was ist mit Schimmel an den Wänden?

Schimmel ist kein Fall für Schönheitsreparaturen, sondern ein Mangel. Wenn der Schimmel nicht durch falsches Lüften verursacht wurde, ist der Vermieter für die Beseitigung zuständig.

Kann ich einen Nachmieter stellen, um Renovierung zu vermeiden?

Ein Nachmieter befreit Sie nicht von vertraglichen Renovierungspflichten. Allerdings können Sie mit dem Vermieter eine Vereinbarung treffen, dass der Nachmieter die Wohnung im aktuellen Zustand übernimmt.

Wie dokumentiere ich den Wohnungszustand richtig?

Fertigen Sie bei Ein- und Auszug ein detailliertes Übergabeprotokoll mit Fotos (datiert) an. Fotografieren Sie alle Räume aus mehreren Perspektiven, besonders Wände, Böden, Türen und bekannte Problemstellen.

Was tun bei Streit über die Renovierungspflicht?

Lassen Sie die Klausel rechtlich prüfen (Mieterverein, Anwalt), widersprechen Sie schriftlich unrechtmäßigen Forderungen und lassen Sie sich nicht unter Druck setzen. Bei Bedarf kann ein Gericht die Wirksamkeit klären.

Fazit: Ihre Rechte kennen lohnt sich

Viele Mieter in Dortmund renovieren beim Auszug, obwohl sie rechtlich nicht dazu verpflichtet sind. Die Rechtsprechung hat die Position von Mietern in den letzten Jahren deutlich gestärkt. Prüfen Sie Ihren Mietvertrag genau, dokumentieren Sie den Wohnungszustand und lassen Sie sich bei Unsicherheit beraten. In vielen Fällen können Sie sich die Zeit, Mühe und Kosten einer Renovierung sparen – völlig legal und ohne Konsequenzen.

Ob in einer Altbauwohnung im Kreuzviertel, einer modernen Wohnung am Phoenix See oder einer Studentenbude in Barop: Ihre Rechte sind überall gleich. Nutzen Sie sie.