Grundsteuer 2026 in Dortmund: Hebesatz steigt auf 800 Prozent – das bedeutet es für Eigentümer und Mieter

Die Grundsteuer-Reform ist beschlossene Sache: Ab 2025 gilt bundesweit die neue Berechnungsgrundlage, und Dortmund hat seinen Hebesatz für 2026 auf 800 Prozent festgelegt. Damit liegt die Stadt deutlich über dem bisherigen Niveau von 590 Prozent. Was bedeutet das konkret für dich als Eigentümer oder Mieter? Wir erklären die Hintergründe, zeigen Berechnungsbeispiele und geben praktische Tipps.

Warum kommt die Grundsteuer-Reform?

Das Bundesverfassungsgericht hat 2018 die alte Berechnungsmethode für verfassungswidrig erklärt. Die bisherigen Einheitswerte stammten in Westdeutschland aus dem Jahr 1964 und bildeten die aktuellen Wertverhältnisse nicht mehr realistisch ab. Deshalb mussten alle Grundstücke in Deutschland neu bewertet werden.

Die wichtigsten Änderungen im Überblick:

• Neue Bewertungsgrundlage: Statt veralteter Einheitswerte werden jetzt Grundsteuerwerte nach dem Bundesmodell berechnet
• Drei Faktoren: Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = Grundsteuer
• Kommunale Hebesätze: Jede Stadt legt ihren eigenen Hebesatz fest
• Stichtag: Die Bewertung erfolgte zum 1. Januar 2022
• Gültig ab: 1. Januar 2025

Der Dortmunder Hebesatz: Von 590 auf 800 Prozent

Der Rat der Stadt Dortmund hat im Dezember 2024 den neuen Hebesatz für die Grundsteuer B (für bebaute und unbebaute Grundstücke) auf 800 Prozent festgelegt. Das entspricht einer Erhöhung um rund 35,6 Prozent gegenüber dem alten Hebesatz.

Vergleich mit anderen Ruhrgebietsstädten:

• Dortmund: 800 %
• Essen: 855 %
• Bochum: 770 %
• Duisburg: 855 %
• Gelsenkirchen: 840 %

Dortmund liegt damit im Mittelfeld der Ruhrgebietsstädte. Die Stadt begründet die Erhöhung mit dem Ziel der Aufkommensneutralität – insgesamt soll nicht mehr Grundsteuer eingenommen werden als zuvor, allerdings verschieben sich die Lasten zwischen einzelnen Grundstücken.

So wird die neue Grundsteuer berechnet

Die Berechnung erfolgt in drei Schritten:

Schritt 1: Grundsteuerwert ermitteln

Das Finanzamt hat den Grundsteuerwert für dein Grundstück bereits festgestellt. Dieser basiert auf:

• Grundstücksfläche
• Bodenrichtwert (je nach Lage in Dortmund unterschiedlich)
• Gebäudefläche und -art
• Alter des Gebäudes
• Mietniveaustufe (Dortmund liegt in Stufe 4)

Den Grundsteuerwertbescheid hast du 2023 vom Finanzamt erhalten.

Schritt 2: Grundsteuermessbetrag berechnen

Der Grundsteuerwert wird mit der bundeseinheitlichen Steuermesszahl multipliziert:

• Wohngrundstücke: 0,31 Promille (0,00031)
• Nichtwohngrundstücke: 0,34 Promille (0,00034)

Beispiel: Grundsteuerwert 250.000 € × 0,00031 = 77,50 € Messbetrag

Schritt 3: Grundsteuer berechnen

Der Messbetrag wird mit dem Hebesatz der Stadt multipliziert:

Messbetrag × Hebesatz (800 %) = Jahresgrundsteuer

77,50 € × 8,0 = 620 € Grundsteuer pro Jahr

Praxisbeispiele für Dortmund

Beispiel 1: Einfamilienhaus in Hombruch

• Grundstücksgröße: 400 m²
• Wohnfläche: 130 m²
• Baujahr: 1985
• Bodenrichtwert: 280 €/m²
• Grundsteuerwert: ca. 185.000 €
• Messbetrag: 57,35 €
• Neue Grundsteuer: ca. 459 € pro Jahr
• Alte Grundsteuer: ca. 420 € pro Jahr
• Differenz: +39 € (+9,3 %)

Beispiel 2: Eigentumswohnung im Kreuzviertel

• Wohnfläche: 85 m²
• Baujahr: 1920
• Grundstücksanteil: 120 m²
• Bodenrichtwert: 450 €/m²
• Grundsteuerwert: ca. 145.000 €
• Messbetrag: 44,95 €
• Neue Grundsteuer: ca. 360 € pro Jahr
• Alte Grundsteuer: ca. 285 € pro Jahr
• Differenz: +75 € (+26,3 %)

Beispiel 3: Mehrfamilienhaus in Hörde

• 8 Wohneinheiten
• Grundstücksgröße: 650 m²
• Gesamtwohnfläche: 580 m²
• Baujahr: 1975
• Bodenrichtwert: 220 €/m²
• Grundsteuerwert: ca. 520.000 €
• Messbetrag: 161,20 €
• Neue Grundsteuer: ca. 1.290 € pro Jahr
• Alte Grundsteuer: ca. 1.180 € pro Jahr
• Differenz: +110 € (+9,3 %)

Gewinner und Verlierer der Reform in Dortmund

Tendenziell niedrigere Belastung:

• Ältere Einfamilienhäuser in Außenbezirken wie Mengede, Scharnhorst oder Eving
• Große Grundstücke mit geringer Bebauung
• Immobilien in Lagen mit niedrigem Bodenrichtwert
• Mehrfamilienhäuser mit vielen Wohneinheiten

Tendenziell höhere Belastung:

• Eigentumswohnungen in zentralen Lagen (Innenstadt-West, Kreuzviertel, Kaiserviertel)
• Neuere Immobilien in attraktiven Stadtteilen
• Kleine Grundstücke mit hohem Bodenrichtwert
• Immobilien am Phoenix-See oder in Barop

Die Verschiebungen hängen stark von der individuellen Lage und Bebauung ab. Pauschalaussagen sind schwierig.

Was bedeutet das für Mieter?

Grundsätzlich ist die Grundsteuer eine umlagefähige Nebenkosten-Position. Vermieter dürfen die Grundsteuer über die Betriebskostenabrechnung auf Mieter umlegen – das war auch bisher schon so.

Wichtig zu wissen:

• Erhöhungen sind umlegbar: Wenn die Grundsteuer steigt, darf der Vermieter die Mehrkosten weitergeben
• Keine automatische Mieterhöhung: Die Grundsteuer-Erhöhung berechtigt nicht zu einer Anpassung der Kaltmiete
• Abrechnung über Nebenkosten: Die neue Grundsteuer erscheint in der jährlichen Betriebskostenabrechnung
• Transparenzpflicht: Der Vermieter muss die Grundsteuer einzeln ausweisen

Rechenbeispiel für Mieter:

Bei einer 70-m²-Wohnung in einem Mehrfamilienhaus mit 8 Einheiten (Beispiel 3 von oben):

• Gesamte Grundsteuer: 1.290 € pro Jahr
• Umlageschlüssel nach Wohnfläche (580 m² gesamt)
• Anteil 70-m²-Wohnung: 1.290 € × (70/580) = ca. 156 € pro Jahr
• Das sind ca. 13 € pro Monat
• Erhöhung gegenüber alter Grundsteuer: ca. +1,10 € pro Monat

Die tatsächliche Belastung variiert je nach Immobilie und Umlageschlüssel im Mietvertrag.

Was Eigentümer jetzt tun sollten

1. Grundsteuerbescheid prüfen

Du hast drei Bescheide erhalten:

• Grundsteuerwertbescheid (vom Finanzamt, 2023)
• Grundsteuermessbescheid (vom Finanzamt, 2023/2024)
• Grundsteuerbescheid (von der Stadt Dortmund, ab 2024)

Prüfe alle drei Bescheide auf Fehler. Häufige Fehlerquellen:

• Falsche Grundstücksgröße
• Falsche Wohnfläche
• Falsches Baujahr
• Falsche Grundstücksart

Einspruchsfrist: Einen Monat nach Zustellung des jeweiligen Bescheids

2. Neue Belastung kalkulieren

Berechne deine neue Grundsteuer und plane sie in dein Budget ein. Die erste Zahlung erfolgt 2025 für das Jahr 2025.

3. Anpassung von Nebenkostenabrechnungen

Vermieter sollten:

• Nebenkostenvorauszahlungen anpassen
• Mieter rechtzeitig über Änderungen informieren
• Neue Grundsteuer korrekt in Abrechnung aufnehmen

4. Versicherungsschutz überprüfen

Die Grundsteuer-Reform ist ein guter Anlass, den gesamten Versicherungsschutz zu überprüfen. Neben der Grundsteuer fallen für Eigentümer weitere Kosten an – eine Wohngebäudeversicherung ist dabei unverzichtbar.

Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid

Wenn du Fehler in deinem Bescheid vermutest, kannst du Widerspruch einlegen:

Gegen Grundsteuerwert- und Messbescheid:

• Zuständig: Finanzamt Dortmund-Ost oder -West (je nach Lage)
• Form: Schriftlich mit Begründung
• Frist: Ein Monat nach Zustellung

Gegen Grundsteuerbescheid:

• Zuständig: Stadt Dortmund, Steueramt
• Form: Schriftlich mit Begründung
• Frist: Ein Monat nach Zustellung

Tipp: Bei komplexen Fällen kann sich steuerliche Beratung lohnen. Die Kosten sind oft geringer als die mögliche Ersparnis über viele Jahre.

Ausblick: Wird der Hebesatz weiter steigen?

Der Hebesatz von 800 Prozent gilt zunächst ab 2025. Ob und wann Dortmund den Hebesatz erneut anpasst, hängt von verschiedenen Faktoren ab:

• Haushaltslage der Stadt
• Entwicklung anderer Steuereinnahmen
• Politische Entscheidungen
• Vergleich mit Nachbarstädten

Erfahrungsgemäß passen Kommunen ihre Hebesätze alle paar Jahre an. Eigentümer sollten mit weiteren Anpassungen rechnen und entsprechende Rücklagen bilden.

Grundsteuer in verschiedenen Dortmunder Stadtteilen

Die Höhe der Grundsteuer variiert stark je nach Stadtteil, da die Bodenrichtwerte sehr unterschiedlich sind:

Hohe Bodenrichtwerte (höhere Grundsteuer):

• Kreuzviertel: 400-550 €/m²
• Kaiserviertel: 350-480 €/m²
• Phoenix-See: 400-600 €/m²
• Innenstadt-West: 300-450 €/m²

Mittlere Bodenrichtwerte:

• Hörde: 180-280 €/m²
• Hombruch: 200-320 €/m²
• Aplerbeck: 180-260 €/m²
• Brackel: 160-240 €/m²

Niedrigere Bodenrichtwerte (niedrigere Grundsteuer):

• Mengede: 120-180 €/m²
• Scharnhorst: 110-170 €/m²
• Eving: 130-190 €/m²
• Huckarde: 120-180 €/m²

Die genauen Bodenrichtwerte kannst du im Bodenrichtwertinformationssystem NRW (BORIS.NRW) für dein konkretes Grundstück nachschlagen.

Checkliste: Grundsteuer 2026 in Dortmund

Für Eigentümer:

• Alle drei Grundsteuerbescheide geprüft
• Neue Grundsteuer berechnet und eingeplant
• Bei Fehlern: Widerspruch innerhalb eines Monats eingelegt
• Rücklagen für Grundsteuer angepasst
• Als Vermieter: Nebenkostenvorauszahlungen kalkuliert
• Versicherungsschutz überprüft

Für Mieter:

• Betriebskostenabrechnung auf korrekte Grundsteuer-Umlage prüfen
• Erhöhung der Nebenkosten einkalkuliert
• Bei Unklarheiten: Vermieter oder Mieterverein kontaktiert

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Wann muss ich die neue Grundsteuer erstmals zahlen?

Die neue Grundsteuer wird erstmals für das Jahr 2025 fällig. Die Zahlungen erfolgen quartalsweise am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November 2025.

Kann ich die Grundsteuer von der Steuer absetzen?

Als Vermieter kannst du die Grundsteuer als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzen. Als selbstnutzender Eigentümer ist die Grundsteuer nicht absetzbar. Mieter können die über die Nebenkosten gezahlte Grundsteuer nicht steuerlich geltend machen.

Was passiert, wenn ich den Bescheid zu spät prüfe?

Nach Ablauf der einmonatigen Widerspruchsfrist wird der Bescheid bestandskräftig. Dann sind Änderungen nur noch in Ausnahmefällen möglich (z. B. bei offensichtlichen Rechtsfehlern). Prüfe Bescheide daher immer zeitnah.

Warum ist meine Grundsteuer gestiegen, obwohl die Reform aufkommensneutral sein sollte?

Aufkommensneutral bedeutet nur, dass die Stadt insgesamt nicht mehr Grundsteuer einnimmt. Die Last verteilt sich aber neu: Manche Eigentümer zahlen mehr, andere weniger. Besonders Eigentumswohnungen in guten Lagen und neuere Immobilien sind oft stärker belastet.

Gilt der Hebesatz von 800 Prozent auch für Gewerbegrundstücke?

Nein, für Gewerbegrundstücke (Grundsteuer A und C) gelten andere Hebesätze. Der Hebesatz von 800 Prozent betrifft nur die Grundsteuer B für bebaute und unbebaute Wohn- und Geschäftsgrundstücke.

Muss ich als Mieter die Grundsteuer-Erhöhung akzeptieren?

Ja, wenn die Grundsteuer im Mietvertrag als umlagefähige Betriebskosten vereinbart ist (was der Regelfall ist), muss der Mieter die Erhöhung tragen. Du kannst aber die Betriebskostenabrechnung auf Fehler prüfen und bei Unklarheiten Einsicht in die Belege verlangen.

Wo finde ich meinen Grundsteuerwert?

Der Grundsteuerwert steht im Grundsteuerwertbescheid, den du 2023 vom Finanzamt erhalten hast. Falls du den Bescheid nicht mehr findest, kannst du beim zuständigen Finanzamt eine Zweitschrift anfordern.

Kann die Stadt Dortmund den Hebesatz jederzeit ändern?

Der Hebesatz wird jährlich durch den Rat der Stadt im Rahmen der Haushaltssatzung festgelegt. Änderungen sind also grundsätzlich jedes Jahr möglich, erfolgen aber in der Praxis meist nur alle paar Jahre.

Was ist der Unterschied zwischen Grundsteuer A, B und C?

• Grundsteuer A: Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke
• Grundsteuer B: Bebaute und unbebaute Grundstücke (Wohn- und Geschäftsgrundstücke) – betrifft die meisten Immobilien
• Grundsteuer C: Baureife, aber unbebaute Grundstücke (in Dortmund bisher nicht erhoben)

Lohnt sich ein Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid?

Ein Widerspruch lohnt sich, wenn du konkrete Fehler in den Daten findest (falsche Flächen, falsches Baujahr etc.). Bei reiner Unzufriedenheit mit der Höhe ohne faktische Fehler sind die Erfolgsaussichten gering. Im Zweifel kann eine steuerliche Beratung helfen, die Erfolgsaussichten einzuschätzen.

Wie wirkt sich die Grundsteuer auf den Mietspiegel aus?

Die Grundsteuer selbst fließt nicht direkt in den Mietspiegel ein, da dieser nur die Nettokaltmiete abbildet. Indirekt können höhere Nebenkosten aber die Attraktivität von Wohnungen beeinflussen und langfristig auch Auswirkungen auf das Mietpreisniveau haben.